Vypuknutie pandémie COVID-19 prinieslo veľké zmeny vo všetkých aspektoch nášho života. Takýto vplyv bol, že dokonca v nájomných zmluvách vyústil do takzvaných „covid doložiek“.
Ponorení do výnimočnej pandemickej situácie museli prenajímatelia a nájomcovia súhlasiť s nižším nájomným, mesačnými splátkami bez platobnej povinnosti a odpustením. Osobitná pozornosť si zaslúži prípad veľkej časti študentov univerzity, ktorí nútení vrátiť sa na miesto pôvodu ponechali svojich prenajímateľov bez príjmu a bez možnosti vrátenia svojich nehnuteľností.
Keďže hrozba ohnísk je skutočnosťou, do zmlúv sa začleňujú nové doložky, ktoré poskytujú určitý stupeň krytia. A je to tak, že nikdy predtým v nájomných zmluvách neboli zavedené doložky spojené s možnou pandémiou.
Cieľ týchto doložiek je jasný: pri snahe prispôsobiť sa okolnostiam pandémie sa vyžaduje väčšia flexibilita medzi prenajímateľom a nájomcom. Je však potrebné poznamenať, že doložky covid nie sú v nájomných zmluvách veľmi rozšíreným postupom.
Sú doložky covid v súlade so zákonom?
Zavedenie doložiek COVID do zmlúv je bežné alebo nie, vytvára sériu povinností, ktoré musí prenajímateľ aj nájomca dodržiavať v prípade nových ohnísk, uplatnenia poplašného stavu alebo príkazov na zadržanie obyvateľov. Ak sa porušenie zmluvy skončí na súde, súd rozhodne, že zmluva je splnená, pokiaľ je to v súlade so zákonom.
Určite si mnohí kladú otázku, či sú tieto typy doložiek legálne. Právnici si to myslia, pretože to rešpektuje ustanovenia článku 1255 španielskeho občianskeho zákonníka. Inými slovami, tieto typy doložiek sú úplne legálne, pretože neporušujú zákon alebo morálnu povahu alebo verejný poriadok. Prinajmenšom pod ochranou španielskeho práva.
Ďalej to reaguje na potrebu prenajímateľov a nájomcov, ktorí sa usilujú regulovať svoje vzťahy v zložitom kontexte pandémie. Obaja chcú vedieť, čo môžu očakávať, a preto sú tieto zmluvy ako príloha súčasťou týchto podmienok.
Je však potrebné poznamenať, že tieto typy doložiek neplatia pre všetky druhy situácií. Spravidla sa zvyčajne používajú na dočasné nájomné zmluvy, ako je napríklad prenájom bytu študentom alebo priestory na nejaký druh komerčnej činnosti. To znamená, že tieto nariadenia budú platiť iba pre študentov, ktorí sa musia vrátiť domov kvôli stavu poplachu, alebo pre podnikateľov, ktorí musia ukončiť svoju činnosť z dôvodu obmedzení stanovených úradmi.
V prípade obchodných priestorov teda súdy prijímajú tento typ doložky ako platný, pretože sa domnievajú, že podnikatelia a vlastníci priestorov sú v rovnakom postavení.
Ako by mala byť navrhnutá covidská doložka?
Zmluva bude úplnejšia, tým konkrétnejšia bude, a preto by sa mali vysvetliť všetky možné situácie. Zavedenie klauzuly covid možno preto vykonať na žiadosť prenajímateľa alebo na žiadosť nájomcu.
Ak teda nájomca súhlasí s prenajímateľom, môže byť nájomné zrušené v prípade nového stavu poplachu alebo v prípade nových obmedzení. Prenajímateľ sa tiež môže rozhodnúť nastaviť sumu, ktorú musí prijať v prípade nového stavu poplachu, pretože tak môžete zabrániť tomu, aby váš nájomník zlyhal. Existujú aj zmluvy, ktoré obsahujú určité pokuty za ukončenie zmluvy pred dohodnutým dátumom. Vidíme preto, že doložka covid sa môže líšiť v závislosti od zainteresovanej strany a že neexistuje jednotné znenie.
Opäť zdôrazňujeme, že klauzuly covid musia byť dobre určené a musia výslovne naznačovať ich účinky a súhlas. Stručne povedané, snaží sa objasniť, aké môžu byť možné situácie, pokuty, spôsoby ukončenia zmluvy, zrušenia a spôsoby vymáhania majetku. Vďaka týmto doložkám sa zavádzajú mechanizmy urovnania, ktoré umožnia vyhnúť sa riešeniu problémov súdnou cestou.