Riziková prirážka nie je konceptom, ktorý sa týka iba národného hospodárstva. Výnosy sa nehľadajú iba pri investovaní do dlhopisov, ale aj pri investovaní do nehnuteľností. Investori sa preto pri pôsobení na realitnom trhu riadia rizikovými ukazovateľmi. Ako však funguje riziková prirážka na trhu nehnuteľností?
Počúvajúc slová „riziková prirážka“, mysle mnohých cestujú do rokov 2011 a 2012. V čase, keď slabá výkonnosť európskych ekonomík vyvolala záujem, ktorý krajiny museli platiť za financovanie na trhoch. Tento chúlostivý ekonomický okamih slúžil na to, aby veľká časť verejnosti pochopila, čo je riziková prirážka.
Pamätajme, že riziková prirážka predpokladá ďalšie náklady pre všetky štáty, ktoré hľadajú financovanie na trhoch. Tieto dodatočné náklady sa stanovujú na základe rizík, ktorým čelí národné hospodárstvo. Povedzme, že ide o kompenzáciu rizika, ktoré investor podstúpi s využitím svojich zdrojov v dlhopisoch určitej krajiny. Čím lepšia je však výkonnosť ekonomiky krajiny, tým nižšia je riziková prémia, ktorú je potrebné zaplatiť. Je potrebné poznamenať, že ako referencia sa berie nemecké puto. Týmto spôsobom budeme mať platnú stupnicu na meranie ekonomického rizika rôznych krajín.
Riziková prirážka na trhu s nehnuteľnosťami ide podľa susedstva
No a koncept rizikovej prirážky sa dostal aj na trh nehnuteľností. Ak sme predtým uviedli, že riziko sa líšilo podľa krajiny, na trhu s nehnuteľnosťami riziko závisí od susedstva, do ktorého chceme investovať. Na meranie akejkoľvek rizikovej prémie musí byť referenčný údaj. Preto, ak sme na dlhopisovom trhu spomenuli ako referenciu Nemecko, vo svete nehnuteľností bude toto miesto obsadené madridskou štvrťou Recoletos. Spoločnosť Recoletos sa považuje za oblasť, ktorá sa vyznačuje zárukou a spoľahlivosťou, avšak výhody, ktoré je možné získať pri nadobudnutí nehnuteľnosti a jej uvedení do prenájmu, budú menšie.
Premenné, od ktorých závisí riziková prirážka na trhu nehnuteľností
Medzi susedmi a štátmi existuje jasná paralela. Pravdepodobnosti rizika sa v oboch prípadoch líšia. Pri investovaní do dlhopisov z určitej krajiny venuje investor osobitnú pozornosť miere zadĺženia, možnosti bankrotu, vyhliadkam na rast alebo verejnému deficitu. Na trhu s nehnuteľnosťami sa používajú ďalšie kritériá, ako napríklad: možnosť podnájmu nehnuteľnosti, nelegálne užívanie nehnuteľnosti, zmeny právnych predpisov alebo počet nájomcov, ktorí nehnuteľnosťou počas určitého obdobia prechádzajú.
Pokračovaním v príklade štvrte Recoletos vidíme, že táto štvrť je považovaná za bezpečnú, baštu nehnuteľností. To všetko znamená, že s veľkou istotou sa dosiahnu výnosy v rozmedzí od 3,3% do 3,4%. A čo je najlepšie, s malým rizikom. Preto bude nízka úroveň rizík v susedstve Recoletos odmenená rovnako nízkou prémiou za riziko nehnuteľností.
Ak realitný investor hľadá zisk za cenu rizikovej prémie za nehnuteľnosť, mal by svoju pozornosť zamerať na ďalšie štvrte. Tento úrokový diferenciál sa ešte zvýrazní v štvrtiach ako Entrevías, San Diego, San Andrés alebo San Cristóbal. Tu je riziko veľmi vysoké, takže musí byť uspokojená oveľa vyššia prémia za riziko nehnuteľností.
Dôležitosť predchádzajúcej analýzy
Na rozdiel od dlhopisového trhu, na ktorom existuje možnosť diverzifikácie investícií na zníženie rizika, na trhu nehnuteľností bude všetko závisieť od ceny nehnuteľnosti, ktorá sa má získať. Dôsledkom toho je, že najmenší investori nebudú mať možnosť investovať do najbezpečnejších oblastí, ktoré sú k dispozícii, pretože sú najdrahšie. Najvýkonnejší investori sa medzitým rozhodujú pre štvrte s menším rizikom. Vysvetlenie, prečo veľký investor nevsádza na štvrte, ktoré ponúkajú najvyššiu ziskovosť, je jednoduché, pretože nechcú riskovať.
Rovnováha medzi ziskovosťou a rizikom
Ako pri každej investícii, aj pri realitnom trhu bude nevyhnutná predchádzajúca analýza dvoch premenných: ziskovosti a rizika. Je všeobecne známe, že vo svete financií platí, že čím vyššia ziskovosť, tým vyššie riziko.
Pri tomto type investícií do nehnuteľností bude nevyhnutné posúdiť aspekty, ako sú cenové výkyvy, miera konkurencieschopnosti, predpovede a takzvaná miera úsilia o prenájom. Pamätajte, že miera úsilia pri prenájme predstavuje výšku mesačného príjmu použitého na zaplatenie nájomného.
Nakoniec musíte venovať osobitnú pozornosť ďalším nákladom súvisiacim s vlastníctvom nehnuteľnosti. V tomto zmysle je potrebné posúdiť vplyv daní, výdavkov na spoločenstvo, poistného, možných únikov a nákladov na postupy.
Niet pochýb o tom, že existuje veľká podobnosť pri fungovaní rizikovej prémie, a to tak na trhu dlhopisov, ako aj na trhu nehnuteľností. A je to tak, že riziko je zaplatené.