Oceňovanie nehnuteľností je teoretická peňažná hodnota, ktorá sa prisudzuje nehnuteľnosti na základe technických parametrov.
Tieto parametre sa riadia metodikou oceňovania, ktorú v mnohých krajinách ustanovuje zákon. Pri každom hodnotení nehnuteľností musia byť tieto parametre uvedené v správe.
Hodnotenie nehnuteľností musí byť pripravené autorizovaným odborníkom, ktorým môžu byť architekti, geodeti alebo inžinieri. To bude závisieť od toho, či nehnuteľnosťou, ktorá sa má oceniť, je dom, byt, pozemok alebo priemyselný sklad.
Správa o hodnotení nehnuteľností sa najčastejšie využíva na získanie nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, a preto sa často nazýva aj „hodnotenie hypotéky“. Slúži ako hodnota pre finančnú inštitúciu pri rozhodovaní, či poskytnúť hypotéku na jednu alebo inú sumu na základe hodnoty oceneného majetku.
Na čo slúži znalosť nehnuteľností?
Hodnotenie nehnuteľností nám môže slúžiť na niekoľko účelov, z ktorých najdôležitejšie sú:
- Získajte hypotekárny úver, ktorý má ocenené aktívum ako kolaterál.
- Poznajte dostatočnú prísnosť teoretickej hodnoty pre rozhodovanie o dedičstvách, rozvodoch alebo ako vyvolávaciu cenu v aukciách.
- Dosiahnite technickú hodnotu konkrétnym predpisom, ktorý ju odlišuje od jednoduchého orientačného posúdenia.
Je potrebné vziať do úvahy, že čím vyšší je odhadný údaj, tým vyššia je predpokladaná hodnota nehnuteľnosti. To znamená, že pri žiadosti o pôžičku, v ktorej je nehnuteľnosť uvedená ako záruka, budete mať väčšiu rezervu.
Ako sa počíta hodnotenie nehnuteľnosti?
Faktory, ktoré sa berú do úvahy pri hodnotení nehnuteľností, kombinujú technické a právne aspekty. Najdôležitejšie, ktoré určujú ekonomickú hodnotu hodnotenia, sú:
- Poloha: Mesto, susedstvo, obytná štvrť atď.
- Povrch: Dva povrchové údaje možno uviesť v metroch štvorcových, užitočné (nepočítajúc priestor zaberaný stenami) a vybudované (niekedy vrátane spoločných priestorov budovy).
- Distribúcia: Ide o zoznam počtu izieb, toaliet alebo terás, ktoré dom môže mať. Berie do úvahy aj hodnotenie správneho využitia priestoru.
- Stav zachovania: Pozostáva z troch základných kategórií, zrekonštruovaný dom, v dobrom stave a musí byť zrekonštruovaný.
- Použité materiály: Determinanty pri hodnotení kvality domu, klimatizácia, napríklad energetické hodnotenie.
- Orientácia: Kardinálny bod, ku ktorému je dom nasmerovaný, to znamená sever, východ, západ, juh a vzájomné kombinácie.
- Trhová cena: Uskutočňuje sa malé vyšetrovanie najnovších predajov s cieľom zistiť cenové rozpätie v tejto oblasti.
Ďalej je potrebné vykonať zákonné kontroly, ktoré môžu obmedziť hodnotu posúdenia, napríklad zistiť, či existuje akýkoľvek druh úradnej ochrany.
Hodnota nehnuteľnosti sa však môže časom meniť, buď v dôsledku vnútorných faktorov (pridanie vylepšení), alebo vonkajších faktorov (pozitívny-negatívny vývoj životného prostredia).
Príklad použitia pri oceňovaní nehnuteľností
Predpokladajme, že chceme kúpiť dom, ktorého predajná hodnota je asi 100 000 EUR. Na druhej strane chceme, aby banka financovala 100% hodnoty predaja, pretože sme ušetrili iba výdavky na nákup a predaj, napríklad miestne dane alebo províziu z nehnuteľností:
Od tejto chvíle možno uviesť dva scenáre:
- Ak je hodnotiaca hodnota 90 000 EUR a potrebný hypotekárny úver je 100 000 EUR, musí naša úspora okrem zaplatenia výdavkov na nákup a predaj vo výške 15 000 EUR, zaplatiť rozdiel vo výške 10 000 EUR.
- Ak je hodnota ocenenia 100 000 EUR alebo viac, pokryje to sumu, ktorú potrebujeme.
Je potrebné poznamenať, že nie je obvyklé, aby sa ocenená hodnota účtovala 100% z kúpnej ceny, všeobecné pravidlo je 80%. To znamená, že ak je cena 100 000 EUR, hodnota pre hodnotenie musí byť 125 000 EUR, pretože 80% zo 125 000 EUR je 100 000 EUR, ktoré by sme potrebovali.