Hypotéka je zmluva, ktorou dlžník zanecháva ako kolaterál majetok (obvykle nehnuteľnosť), ktorému poskytuje pôžičku (veriteľ).
Týmto spôsobom, ak dlžník nezaplatí svoj dlh, bude mať veriteľ právo požadovať predaj nehnuteľnosti s cieľom inkasovať dlžné sumy. Hypotéka je preto dlhový nástroj, ktorý poskytuje zabezpečovacie právo veriteľovi, ktorý ako zábezpeku použije majetok dlžníka.
Charakteristika hypotéky
Hypotéky sa zvyčajne uplatňujú na nehnuteľnosti, ako sú domy alebo pozemky, hypotéku je možné získať aj na osobný majetok, ako sú vozidlá alebo umelecké diela.
Jednou z najdôležitejších charakteristík hypotéky je, že majetok, ktorý bol ponechaný ako kolaterál, zostáva v majetku dlžníka. Osoba môže napríklad uzavrieť hypotekárnu zmluvu na svoj dom bez toho, aby ju opustila, aby ju mohla doručiť veriteľovi.
V prípade, že dlžník nedodrží splácanie svojho dlhu, hypotéka potvrdzuje, že veriteľ bude mať právo požadovať predaj nehnuteľnosti ponechanej ako kolaterál prostredníctvom verejnej dražby (nie priameho predaja). Veriteľ môže svoj dlh inkasovať z vybranej sumy a zvyšok ponechá iným veriteľom alebo tomu istému dlžníkovi.
Na čo sa používajú hypotekárne zmluvy?
Všeobecne sa hypotekárne zmluvy používajú na získanie dlhodobého financovania a na značné množstvo zdrojov, ktoré by sa inak ťažko hľadali. Majetok ako záruka platby znižuje riziko veriteľa (ktorý si v prípade nesplácania môže majetok ponechať), a tým uľahčuje poskytnutie pôžičky. Napríklad v Španielsku sa veľa hypotekárnych zmlúv používa na získanie financovania kúpy domov.
Hypotéka má veľkú výhodu v tom, že dlžník nemusí založiť nehnuteľnosť ako zábezpeku a môže si ju naďalej užívať. Má to však nevýhodu, že v čase krízy môže hodnota zabezpečenia výrazne klesnúť, takže suma získaná v dražbe nemusí stačiť na to, aby dlžník mohol pokryť svoj dlh.
Základné zložky hypotekárnej zmluvy
- Na jednej strane je to kapitál, čo je celková suma zdrojov, ktoré sa požičajú dlžníkovi. Vypožičaná istina je zvyčajne nižšia ako hodnota aktíva ponechaného ako záruka na hypotéke.
- Potom je tu úroková sadzba, ktorá znamená inkasovanie percenta (fixného alebo variabilného) z dlhu v prospech osoby poskytujúcej pôžičku.
- Tretím prvkom je pojem, ktorý označuje čas, v ktorom sa očakáva splatenie požičaných peňazí.
Pozrime sa na príklad, Juan (dlžník) podpisuje hypotekárnu zmluvu s bankou A (veriteľ). Táto zmluva ustanovuje, že banka vám požičia čiastku 50 000 EUR (kapitál) s úrokovou sadzbou 7% ročne. Juan zasa súhlasí so splatením tohto úveru do 10 rokov (v mesačných splátkach), pričom ako hypotekárna záruka ponechá pozemok v hodnote 70 000 eur.
