Cena bývania za posledné dva roky vzrástla a už sa hovorí o novej „realitnej bubline“. Ale čudujeme sa. Skutočne čelíme novému realitnému boomu? Aké sú faktory, ktoré zvyšujú ceny domov?
IPV (index cien nehnuteľností na bývanie) sa v roku 2013 dostal na dno po šiestich rokoch brutálneho poklesu v dôsledku krízy na realitnom trhu. V posledných dvoch rokoch došlo k oživeniu cien prenájmu, ako aj nákupu a predaja domov. Z minima 63 v roku 2013 sme prešli na 70 v roku 2016. V každom prípade sme hlboko pod predkrízovými číslami.
Pokiaľ ide o cenu nájmu, v najatraktívnejších mestách s najväčším dopadom na toto odvetvie oceňujeme, že od roku 2015 bol nárast až o 26% v Barcelone alebo 18% v Palme de Mallorca. Jedná sa o dosť zarážajúce údaje, ku ktorým patria nasledoval miernejší nárast vo zvyšku najdôležitejších miest Španielska.
Aké sú dôvody tohto rastu cien domov?
1 - Zvýšenie dopytu po prenájme, aj keď Španielsko je krajinou vlastníkov.
Pocit vlastníctva domu pretrváva u Španielov, dokonca aj u najmladších, ktorí zažili obrovské následky krízy v realitnom sektore. Prenájom domu vnímame ako dočasnú situáciu.
„60% generácie tisícročná uprednostňuje vlastníctvo domu pred nájmom “.
Znížili sme sa z 80% na 78% domov vlastní v porovnaní s európskym priemerom, ktorý podľa údajov Eurostatu predstavuje 70% alebo 50% v krajinách ako Francúzsko alebo Nemecko.
Tieto skutočnosti poukazujú na obmedzenú ponuku nájomných bytov a rast dopytu, čo vedie k zvyšovaniu cien.
2-Turistický prenájom v určitých oblastiach Španielska.
Prázdninové prenájmy sú kľúčovým faktorom toho, že ceny sú v mnohých mestách prehnané. Celkom zrejmým prípadom je situácia na Ibize, kde môže byť cena nájmu 2-izbového bytu 3 400 € / mesiac. Táto skutočnosť spôsobuje, že občania strednej triedy chcú zmeniť svoje bydlisko, pretože si tieto ceny nemôžu dovoliť, a ostrov je preto odsunutý na luxus a cestovný ruch.
3-Reaktivácia zamestnanosti a štátna pomoc.
Pokles nezamestnanosti v posledných mesiacoch spôsobil, že sa mnoho mladých ľudí osamostatnilo od svojich rodičov. Podporuje to nedávny Štátny plán bývania na roky 2018 - 2021, v ktorom sú zverejnené pomoc na prenájom pre mladých ľudí do 35 rokov do 50% v cene nájmu a do 10 800 € pri kúpe 1. domu za predpokladu, že ročný príjem nepresiahne 22 365 EUR.
Teraz zostáva na bankách, aby poskytli hypotéky a menej sa zdráhali reaktivovať sektor nehnuteľností a príjemcovia mohli túto pomoc využiť.
4 - Nezisková investícia do nehnuteľností.
Tí, ktorí investovali do nehnuteľností pred krízou a zatiaľ sa ich nedokázali zbaviť, čakajú na okamih opätovnej ekonomickej aktivácie, aby mohli dať svoje domy na predaj a získať späť svoje investície. Pokiaľ ceny nebudú stúpať, ziskovosť sa nezvýši natoľko, aby sa tieto aktíva zbavili. Táto skutočnosť znamená, že hoci je veľa prázdnych domov, ponuka na predaj nie je taká široká.
5-Prilákanie zahraničného kapitálu.
Briti, Nemci, Rusi, Francúzi alebo Američania sa zamerali na španielsky trh nehnuteľností. Mnoho z nich získava dovolenkový dom, dôchodok alebo jednoducho nízka cena priťahuje investičné fondy. V roku 2016 viac ako 55 000 predaných domov putovalo cudzincom, O 18% viac ako v roku 2015.
Hovoríme o bubline na trhu s nehnuteľnosťami alebo o odraze cien?
Po šiestich rokoch prudkého poklesu cien domov o viac ako 40% nemožno nárast cien o 4 až 5% pripísať bubline. Stále sme za veľmi nízke ceny.
Počet predaných domov v roku 2016 (403 000) je stále len niečo viac ako polovica z predaných domov v roku 2007 (775 000). Úrovne nie sú komparatívne.
Bublinu vždy sprevádza atmosféra eufórie, v ktorej ceny stúpajú v dôsledku špekulatívnych faktorov. Videli sme však, ako sa zvyšujú ceny v dôsledku nedostatku ponuky domov na prenájom alebo na predaj. Cieľom nákupu a predaja domov je obývať ich, a nie ako majetok pre následný predaj, špekulácie.
Túto klímu nepomáhajú ani finančné inštitúcie, pretože poskytovanie úverov a hypoték bolo značne obmedzené.
Na druhej strane sa nová výstavba a stavby pomaly zotavujú. Nie je to nič v porovnaní s tým, čo sa stalo pred 10 - 15 rokmi. Neexistujú také prieskumy veľkých parkov nových domov na predaj.
Na základe týchto údajov môžeme konštatovať, že sektor nehnuteľností v Španielsku sa zotavuje. Je to veľmi silný sektor a čelíme optimistickejšej situácii, ale nemôžeme hovoriť o rozmachu, ani euforická atmosféra. Po veľkých poklesoch dochádza k odrazu v cenách na úrovniach oveľa nižších ako v rokoch 2005-2007.
