V Portugalsku postupuje poskytovanie hypoték pozoruhodnou rýchlosťou. Táto situácia začala znepokojovať analytikov, ktorí sa pýtajú, či Portugalsko napája novú realitnú bublinu.
Jedným z údajov, ktoré upútali pozornosť ekonómov a ktoré vyvolali obavy, je rast hypotekárnych úverov v Portugalsku. Ak porovnáme prvých desať mesiacov roku 2019 s prvými desiatimi mesiacmi roku 2018, vidíme, že poskytovanie hypoték sa zvýšilo o 5%. Konkrétne to znamená 8 522 miliónov eur požičaných na kúpu nehnuteľností.
Sprísnenie podmienok prístupu k úveru
Zvýšenie hypotekárneho úveru sa však nestalo v roku 2019. Už v roku 2018, vzhľadom na zvýšenie poskytnutých hypoték, zaviedla Portugalská centrálna banka ako orgán zodpovedný za bankový dohľad v portugalskej krajine sprísniť prístup k hypotekárnym úverom. hypotekárny úver. Na tento účel boli stanovené náročnejšie požiadavky. Týmto spôsobom sa klienti nemohli dostať k hypotéke, ak najmenej 50% zo svojich príjmov venovali na zaplatenie úveru za svoju nehnuteľnosť. Na druhej strane hypotéka nemohla presiahnuť 90% hodnoty nehnuteľnosti, ktorá sa má kúpiť, a musela byť amortizovaná v období kratšom ako 40 rokov.
Je potrebné poznamenať, že portugalské banky uplatnili opatrenia na sprísnenie úveru, ktoré uviedla Portugalská banka. Napriek prísnejším úverovým obmedzeniam však hypotekárne úvery naďalej rástli. Práve tu si mnohí kladú otázku, ako sprísnenie prístupu k úverom prinieslo presne opačný výsledok, ako sa hľadalo.
Prečo sa zvýšilo poskytovanie hypoték?
Dôvody tejto dynamiky úverovej expanzie sú rôzne. Oživenie portugalskej ekonomiky viedlo k väčšej tendencii k utrácaniu, úrokové sadzby sú nízke a nehnuteľnosť, ako je v Portugalsku tradíciou, je majetkom, ktorý v priebehu rokov zhodnocuje. Portugalské nehnuteľnosti sú teda aktívom, ktoré pritiahlo pozornosť investorov nielen medzi samotnými občanmi Portugalska, ale aj medzi zahraničnými investormi. Preto príťažlivosť, ktorú vytvárajú nehnuteľnosti medzi portugalskými a zahraničnými investormi, viedla k zvýšeniu dopytu po hypotekárnych úveroch.
Gentrifikácia a zahraniční investori
Táto túžba investovať do nehnuteľností už bola zaznamenaná v cene pozemku. Existujú oblasti Lisabonu, v ktorých sa cena za meter štvorcový pohybuje nad 4 500 eurami. To všetko viedlo k takzvanej gentrifikácii.
Táto gentrifikácia je proces, pri ktorom obyvatelia mestských štvrtí, tradične s dostupnými cenami a nájmom, opustia svoje tradičné štvrte a presťahujú sa do iných okrajových štvrtí. Všetko to začína, keď sa oblasti v centre mesta začínajú stávať populárnymi, dosahujú slávu a prestíž a sú vyhľadávané turistami. Domy sú asanované, zvyšuje sa dopyt po nehnuteľnostiach v okolí a stúpajú ceny nájmov. Týmto spôsobom sa populárne triedy nahradia vyššími spoločenskými vrstvami, ktoré môžu čeliť vyšším nákladom na prenájom. Mnoho portugalských miest skutočne prechádza takzvaným procesom gentrifikácie.
Nemali by sme zabudnúť ani na takzvané „zlaté víza“. Ide o povolenia na pobyt pre zahraničných občanov, ktorí majú investíciu do nehnuteľností presahujúcu pol milióna eur. Investícia do nehnuteľností v hodnote viac ako pol milióna eur navyše nielen zaručuje právo na pobyt v Portugalsku, ale poskytuje aj zaujímavé daňové výhody.
Účinky „zlatých víz“ boli cítiť v portugalských mestách, najmä v dvoch najdôležitejších: Lisabon a Porto. Existuje teda veľa cudzincov z Brazílie, Číny a Francúzska, ktorí sa snažia investovať do nehnuteľností v Portugalsku.
Nízke úrokové sadzby, omeškania a nadhodnotené nehnuteľnosti
V tejto súvislosti so zvyšujúcim sa dopytom po nehnuteľnostiach sa zvyšujú ceny. Dôkazom toho je, že cena bývania v Portugalsku v druhom štvrťroku 2019 vzrástla o 11,2%, pričom za referenčný údaj sa berie druhý štvrťrok 2018.
S dramatickým nárastom hypotekárnych úverov a zvyšovaním cien domov existujú obavy zo situácie na trhu s nehnuteľnosťami v Portugalsku. Ako sme už predtým varovali, obávajú sa, že v portugalských krajinách sa môže kŕmiť bublina.
V tomto zmysle je potrebné zdôrazniť nízke úrokové sadzby. Preto bude pri scenári nízkych úrokových sadzieb sporenie penalizované a občania budú radšej utrácať. V tomto prípade bude verejnosť staviť na investície do nehnuteľností, pretože v Portugalsku sa o nich hovorí, že sú to aktíva, ktoré časom zvyšujú svoju hodnotu.
Po druhé, musíme poukázať na nadmernú hodnotu nehnuteľností, čo je faktor, ktorý je vždy prítomný pri zrode každej bubliny v oblasti nehnuteľností.
Nakoniec musíte dať pozor na nedobytné dlhy. Faktom je, že portugalské banky by mohli mať ťažkosti so zhromažďovaním svojich úverov s vysokou mierou kriminality, ktorej musia čeliť.