Antichresis je zmluva, ktorou sa dodáva nehnuteľnosť ako záruka budúcej platby. Majetok teda prechádza do rúk veriteľa, ktorý mu umožňuje získať príjem z použitia a využívania majetku.
Antikresia trvá v zásade dovtedy, kým si dlžník nesplní svoju povinnosť (okrem prípadov, ktoré uvedieme neskôr). Po splnení tohto cieľa sa majetok môže vrátiť dlžníkovi.
Jednoduchšie vysvetlené je, že antikresa je zmluva medzi dvoma stranami, v ktorej jedna strana (ako záruka platby) poskytuje inej osobe (v prípade nedodržania ich platby) nehnuteľnosť. Keď s výhodami z nehnuteľnosti alebo s platbou dlžníka dlh zmizne, potom sa nehnuteľnosť vráti do rúk dlžníka.
Na konci tohto článku uvidíme príklad, ale najskôr podrobne popíšeme charakteristiky antikresu; a práva a povinnosti strán.
Charakteristika antikresu
Hlavné charakteristiky antikresy sú:
- Dlžník ponúka kolaterál, to znamená, že podporuje svoj platobný záväzok hmotným majetkom, ktorým je v tomto prípade nehnuteľnosť.
- Antichresis je doplnkové právo, pretože sa zakladá na zabezpečení platby záväzku a jeho záujmov, ak k nim dôjde. Ak zanikne nesplatený dlh, zanikne aj antikresza.
- Účastníkmi zmluvy sú antikresťan, ktorý sa vzdáva držby majetku, a antikretický veriteľ, ktorý ho využíva.
- Antikresista nemôže získať späť majetok bez toho, aby najskôr splatil čakajúci dlh.
- Nie je možné uskutočniť niekoľko antikresových zmlúv na rovnakom tovare, pretože sa vyžaduje ich vyvlastnenie. Aby som to vysvetlil iným spôsobom, antikresista nemohol súčasne odovzdať nehnuteľnosť viac ako jednému veriteľovi. Na druhej strane je možné vytvoriť niekoľko hypoték na rovnaký majetok, pretože nie je potrebné, aby dlžník disponoval jeho majetok.
- To je možno jeden z dôvodov, prečo sú antikresové zmluvy menej populárne ako hypotéky. Posledne uvedené umožňujú dlžníkovi pokračovať v obývaní ich domu.
- Každá legislatíva definuje antikresy inak. Napríklad v peruánskom prípade ide o skutočné právo (okamžité a absolútne plnomocenstvo), na základe ktorého dlžník odovzdá nehnuteľnosť svojmu veriteľovi ako zábezpeku. Poskytuje mu teda moc využívať to a vnímať jeho ovocie. Peruánska legislatíva tiež vyžaduje ako formalitu zaznamenanie zmluvy do verejných záznamov.
- Zmluva zaniká nielen po zaplatení záväzku, ale aj zničením alebo vyvlastnením majetku alebo v prípade, ak sa veriteľ zriekne antikresu. Posledná možnosť nastane, ak sa veriteľ napríklad domnieva, že z používania nehnuteľnosti nevyplýva dostatočný príjem. Potom budete požadovať od antikresistu, aby zaplatil váš dlh iným spôsobom.
Povinnosti a práva antikristického veriteľa
Najdôležitejšie povinnosti a práva anti-kretského veriteľa sú:
- Veriteľ je povinný chrániť celistvosť majetku
- Musíte znášať výdavky na základné služby (voda, elektrina, okrem iného), ktoré vám umožňujú používať nehnuteľnosť.
- Získaním záruky sa veriteľ bude tešiť z plodov jej využívania. Napríklad v prípade bytu ho môžete obsadiť a ušetriť na prenájme. Ďalšou alternatívou je, že ho prenajmete tretej strane a budete pravidelne dostávať výhody od nájomcov.
- Veriteľ najskôr vyberie úrok z dlhu, ak je to uplatniteľné. Po zaplatení týchto finančných výdavkov môže príjem z užívania nehnuteľnosti amortizovať časť istiny úveru.
- Ak sa strany dohodli, že nevznikne žiadny úrok, plody využitia majetku sa dostanú priamo do zníženia istiny pôžičky.
- V prípade nezaplatenia môže veriteľ požadovať súdne vymáhanie záruky.
Povinnosti a práva antikresistu
Hlavné povinnosti a práva antikresistu sú:
- Máte povinnosť postúpiť nehnuteľnosť do vlastníctva, pričom môžete požiadať o jej vrátenie iba pri zrušení vášho dlhu.
- Ak nie je verný pri správe majetku, môžete veriteľa žalovať o náhradu škody.
- Je vašou povinnosťou platiť dane z tohto majetku.
- Náklady na opravy a údržbu musíte znášať vy, pokiaľ veriteľ nespôsobil škody.
- Súhlasíte s nahradením investícií do vylepšení, na ktoré musíte mať svoj súhlas.
- Môžete namietať proti zneužitiu majetku, napríklad ak veriteľ plánuje drasticky zmeniť priestor na nehnuteľnosti.
Príklad antikresy
Pozrime sa na veľmi jednoduchý príklad antikresie. Predpokladajme, že Luis Antonio Olivares dlhuje Josému Gutiérrezovi 45 000 dolárov. Potom obaja podpíšu antikresovú zmluvu, aby zabezpečili návratnosť financovania.
Dohoda umožňuje pánovi Gutiérrezovi obývať alebo prenajímať tretej strane jedno z nehnuteľností, ktoré vlastní Olivares. Trvanie zmluvy je desať mesiacov za predpokladu, že cena nájmu je 4 500 USD.
V tomto prípade je potrebné poznamenať, že účastníci nesúhlasili s vytvorením úroku z pôžičky. Po splatení dlhu sa teda majetok vráti spoločnosti Olivares.