Ginnie Mae je federálna vládna agentúra podporovaná vládou USA, ktorá pôsobí na trhu hypotekárnych úverov. Jeho poslaním je sprístupniť a sprístupniť bývanie miliónom domácností patriacich k najviac znevýhodneným vrstvám v krajine as menším počtom zdrojov. Zároveň poskytuje likviditu na hypotekárnom trhu.
Napĺňa tento cieľ zabezpečením hypotekárnych záložných listov (MBS), ktorých podkladom sú hypotéky garantované hlavne dvoma agentúrami federálnej vlády, spĺňa určité požiadavky a vydáva sériu konkrétnych veriteľov. Jedná sa o Federálny úrad pre bývanie (FHA) a Ministerstvo záležitostí pre veteránov (VA).
Veritelia potom vydajú MBS, ktorej podkladom sú tieto hypotéky, a Ginnie Mae podporuje včasné splácanie úrokov a istiny z dlhopisov jej investorom. Tieto MBS sa považujú za jednu z najbezpečnejších investícií bez ohľadu na dobu ekonomického cyklu.
Aj keď je známa ako Ginnie Mae, celým menom sa volá Government National Mortgage Association (GNMA).
Ako účinkuje Ginnie Mae?
Ginnie Mae spolupracuje so súkromným sektorom ako reakcia na potreby znevýhodnených skupín obyvateľstva USA a slúži ako zábezpeka pre dlhopisy MBS, ktorých základom sú tieto hypotéky.
To umožňuje veriteľom týchto úverov získať lepšie ceny, pretože vďaka nim sú tieto pôžičky považované za bezrizikové aktíva.
GNMA neprodukuje, nekupuje ani nepredáva hypotéky a nevydáva MBS. Zaručuje skôr platbu tokov odvodených z MBS. Ak veritelia nezaplatia, Ginnie Mae prevedie peniaze zo straty do sekuritizačného subjektu, aby mohol splniť svoje platobné záväzky voči investorom dlhopisov MBS.
Na tomto trhu veritelia a investori predávajú a nakupujú tieto pôžičky, aby z nich dosiahli ziskovosť. Vďaka tomuto trhu môžu veritelia získať prebytok likvidity a príjmu na financovanie nových pôžičiek alebo nových operácií. Pamätajme na to, že pôžičky, ktoré finančná inštitúcia udržiava v rovnováhe, sú splatené a vymožené po celé roky. Preto je pre tieto subjekty výhodnejšie predať tieto úverové balíčky investorom, ktorí majú záujem o ich kúpu.
Pass-trought je smerovanie, ktoré umožňuje finančným prostriedkom presúvať sa z jedného miesta na druhé prostredníctvom sprostredkovateľa, ktorý prijíma provízie.
Proces sekuritizácie
Na tomto mieste dochádza k sekuritizácii súkromnými subjektmi, ktoré združujú oprávnené kúpené hypotéky (musia spĺňať kritériá uvedené nižšie) do združení aktív a vydávajú dlhopisy MBS. Tieto subjekty potom umiestňujú dlhopisy na investorov na trh.
Preto je Ginnie Mae na štvrtej úrovni absorpcie strát, ak k nim dôjde. Ako sme naznačili na začiatku, dopredu je dlžník hypotéky, štátne poistenie a zdroje emitenta.
Požiadavky na pôžičku a emitenta MBS
Pôžičky musia spĺňať kritériá oprávnenosti týkajúce sa:
- Minimálny počiatočný vstup.
- Obmedzený pomer LTV (pôžička / domáci kapitál).
- Maximálna veľkosť.
- Minimálna požadovaná dokumentácia.
- Poistenie zakúpené dlžníkom.
Emitenti musia preukázať súlad s kritériami akceptovateľnosti týkajúcimi sa typu pôžičiek, ktoré sa majú združiť v prípade emisií MBS. Potenciálny emitent musí napríklad potvrdiť, že je hypotekárnym úverom schváleným FHA a bol ním minimálne posledné tri roky. Okrem toho ďalšie aspekty, ako napríklad nasledujúce dva:
- Finančné aspekty: finančné výkazy, požiadavky na kapitál a likviditu, požiadavky na aktíva atď.
- Kontrola kvality: pre vznik, upisovanie a servis hypotekárnych úverov.
Ginnie Mae stavať
MBS majú štruktúru prechodu amortizácie. To znamená, že investori dostávajú zodpovedajúci úrok, keď dlžníci splácajú hypotéky, istinu a úrok. V skutočnosti sa stane, že sa akumulujú všetky amortizácie hypoték, aby sa fond akumuloval mesačne investorovi platby. Od tejto sumy sa musia odpočítať provízie za záruku a servis. Inými slovami, poplatky platené fondom budú nižšie ako sadzba za hypotéky na bazén.
Pokiaľ ide o kupón, ide o vážený priemer kupónu, ktorý sa počíta ako vážený priemer úrokových sadzieb pôžičiek v skupine. Tu je však potrebné vziať do úvahy, že investori dostávajú v priebehu času úrok z klesajúcej výšky kapitálu, ktorý vyplýva z amortizácie hypoték.
Pokiaľ ide o váženú priemernú splatnosť skupiny, jedná sa o priemer splatností všetkých hypoték v skupine vážený nevyrovnaným zostatkom istiny každej hypotéky v skupine.
Súvisiace riziká
Investori by si mali byť vedomí rizík spojených s investovaním:
- Úrokové riziko: Keď úrokové sadzby klesnú, počet splátok sa zrýchľuje, keď sa dlžníci ponáhľajú k refinancovaniu, a preto veritelia strácajú úrok, pretože sa znižuje nevyrovnaná istinová základňa.
- Riziko platby vopred: Nastáva, keď dlžníci hypotéku čiastočne alebo úplne amortizujú vopred, to znamená mimo dohodnutý splátkový kalendár. V takom prípade hypotekárny dlžník prestane platiť úroky z tejto sumy, a preto bude investor MBS dostávať menšie úroky. Predplatená čiastka sa uchováva vo fonde do príslušného dátumu a potom sa majitelia dlhopisov „odovzdajú“.